Finanziaria 2008: Detrazione 36%

La Finanziaria 2008 (articolo 1, comma 17, legge 244/20027) ha reintrodotto la detrazione del 36% per chi acquista case che fanno parte di edifici interamente ristrutturati.

Quadro riassuntivo dell’agevolazione
L'agevolazione consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef il 36% del costo sostenuto per realizzare gl’interventi di recupero edilizio indicati all’articolo 3, comma 1, lettere c) e d), del Dpr 380/2001 ("Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia"), vale a dire le opere di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.
Il costo è presuntivamente determinato nella misura forfetaria del 25% del valore dichiarato (comprensivo di Iva) nel contratto di acquisto o di assegnazione (nel caso di lavori effettuati in cooperativa), entro il limite massimo di € 48.000 (ad esempio, prezzo di acquisto dell’abitazione 160.000 euro; costo forfetario di ristrutturazione pari al 25% di 160.000 = 40.000 euro; detrazione pari al 36% di 40.000 euro = 14.400 euro, da ripartire in più rate annuali e costanti).

Il beneficio non è riconosciuto a chi effettua gli interventi di recupero edilizio (cioè all’impresa), ma all’acquirente dell’abitazione ristrutturata che paga indirettamente il costo di ristrutturazione nel prezzo di acquisto o di assegnazione.

La detrazione deve essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è stato stipulato l’atto di acquisto o ricevuta l’assegnazione dell’abitazione, nel caso in cui siano stati pagati acconti, a seguito di contratti preliminari, le detrazioni possono essere utilizzate nelle dichiarazioni dei redditi relative agli anni in cui sono stati pagati i singoli acconti (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.7). Chi è esonerato dalla presentazione della dichiarazione può ugualmente presentarla per esporre le detrazioni spettanti, sempre che - ovviamente - vi siano imposte da cui sottrarle.

Gli immobili per i quali è ammesso il beneficio
L’agevolazione è applicabile solo alle unità immobiliari di tipo residenziale. Non è richiesto che si tratti di prima casa o di abitazione principale. Le pertinenze rientrano nel beneficio solo se vengono acquistate contestualmente all’abitazione e vengono qualificate come tali nell’atto di acquisto. In tal caso il limite di spesa ammesso alla detrazione è di € 48.000 complessivo (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.3).

• Le condizioni

l’abitazione deve far parte di un edificio interamente ristrutturato nel periodo 1° gennaio 2008 – 31 dicembre 2010 gli interventi di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione devono essere eseguiti, direttamente o tramite appalti a imprese terze (cfr. circolare 182/E/1996), da imprese o cooperative edilizie che provvedano successivamente alla vendita o all’assegnazione dell’immobile. Il beneficio è riconosciuto anche nel caso di acquisto dell’abitazione da una società di gestione immobiliare, purché nel suo statuto sia prevista anche l’attività di costruzione e vendita di immobili anche in presenza di un preliminare, il contratto di acquisto deve essere, comunque, stipulato entro il 30 giugno 2011 nella fattura deve essere evidenziato il costo della manodopera

• I beneficiari e i limiti alle detrazioni

L’agevolazione spetta al proprietario, al nudo proprietario, e ai titolari di diritti d’uso, di usufrutto e di abitazione, nonché agli assegnatari di immobili a uso abitativo, nella misura del 25% del valore di acquisto dichiarato in atto, comprensivo di eventuali pertinenze, e, comunque, per un costo di ristrutturazione presunto non superiore ad € 48.000. Il limite è riferito a ogni abitazione indipendentemente dal numero dei comproprietari. Pertanto, in caso di acquisto in parti uguali da parte di due soggetti, l’ammontare massimo deve essere diviso a metà, mentre nel caso di acquisto di due immobili da parte dello stesso soggetto il limite della detrazione deve essere raddoppiato (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.3). Se due soggetti acquistano l’uno la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto di un’abitazione ristrutturata, le detrazioni vanno ripartite in proporzione al costo d’acquisto sostenuto da ciascuno entro il limite complessivo di € 48.000. Variazione dei beneficiari In caso di successiva vendita dell’immobile ristrutturato, le detrazioni residue, non ancora utilizzate dal precedente avente diritto, si trasferiscono all’acquirente. Questa disposizione, prevista dall’articolo 1, comma 7, della legge 449/1997, non vale nel caso di vendita di una quota parte dell’immobile. Pertanto, in tale ipotesi, il venditore conserva il diritto al beneficio (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.8). Ugualmente le detrazioni si trasferiscono agli eredi e a coloro che ricevono in donazione l’abitazione ristrutturata, secondo la ripartizione delle rate (dieci, cinque, tre) fatte dal dante causa. Tale ripartizione non è modificabile, a meno che il subentrante, al compimento dei settantacinque o ottanta anni, decida di avvalersi della facoltà sotto indicata. La ripartizione in rate Le detrazioni, calcolate come sopra, devono essere utilizzate in dieci rate uguali e costanti: cioè tutte dello stesso importo e una per ciascun anno. Il numero delle rate è ridotto a cinque e a tre rispettivamente al compimento dei settantacinque e degli ottanta anni. Pertanto, al raggiungimento di tali età, le residue rate da utilizzare possono essere rideterminate secondo la nuova ripartizione. L’utilizzo è ammesso entro i limiti di capienza delle imposte dovute, intendendosi per tali sia quelle versate o da versare, sia quelle ritenute. In caso di mancato utilizzo della detrazione per incapienza, questa si perde, senza possibilità di rinviarne la fruizione all’anno successivo. Le regole e gli adempimenti Le regole da applicare a questo tipo di agevolazione sono quelle previste per le detrazioni relative agli interventi di recupero edilizio, con l’eccezione di quei particolari adempimenti, come l’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara oppure il pagamento con bonifico bancario o postale (cfr. decreto interministeriale 9 maggio 2002, articolo 1, comma b). Nel caso di acquisto di una casa ristrutturata, l’osservanza di tali modalità non è richiesta in quanto tutti i dati necessari all’utilizzo della detrazione sono riportati nel contratto di acquisto.